Estrategias

Hemos consultado los expertos para formar una guía simple y práctica de cómo proceder con éste tipo de venta conocida como ¨Short Sale”.

El escritorio jurídico Dearr Perdigon, Attorneys at Law gentilmente nos ha preparado una gran guía del siguiente material, de la cual a continuación destacamos:

¿Por dónde se empieza la venta de una propiedad en ¨Short Sale”?

Precalificar, evaluar el vendedor:

  • ¿Cuántas hipotecas, líneas de crédito, demandas, intentos de embargo existen?
  • Apuros, dificultades, eventos negativos presentes.
  • ¿Cuáles son sus expectativas?

La Propiedad:

  • ¿Es una inversión o su residencia principal?
  • ¿Está bajos los parámetros de HAFA (Home Affordable Foreclosure Alternative)?

Documentación y soportes:

  • Preparar una carta explicando la situación por la cual está pasando el actual propietario  la propiedad detallando las razones pos cuales no puede honrar sus obligaciones.
  • Declaraciones de impuestos: todas las que tenga de los años recientes; si la pareja declara en conjunto o si cada uno paga los impuestos por separado, o hay un divorcio, en todo caso, ésta documentación es un soporte muy importante.
  • Llenar las planillas que cada acreedor exige: cada banco tiene sus propios formatos y maneras de hacer la misma pregunta.
  • Autorizaciones: los bancos y distintas instituciones financieras no se comunicarán y aún menos negociarán con aquellas personas (individuos o profesionales del derecho) que no posean una autorización por escrito para representar al deudor.

La mejor manera de mercadear un ¨Short Sale”

¿Con cuánto tiempo cuenta?

  • Alrededor de 90 días hasta que el préstamo entra en situación irregular.
  • Un mínimo de 60 días y un máximo de … bueno … hemos visto ocasiones en la que el banco se demora hasta dos años para la ejecución de una hipoteca.
  • Finalmente, un plazo indeterminado hasta que la corte dicta su veredicto final y la propiedad es vendida en subasta.

Consejos prácticos para su agente de bienes raíces

  • Ajuste su estrategia de mercadeo y venta a los plazos aquí indicados.
  • Precio: Comienze por la parte superior del rango de precio obtenido en el estudio de mercado basado en las ventas de propiedades comparables a la suya.
  • El banco dueño de la deuda usualmente aceptará sin mayores van-y-viene un descuento de un 10% sobre la cifra producto del estudio contratado por ellos.
  • Cuando reciba una oferta, no acepte ni firme aquellos contratos que usted no negociaría bajo condiciones normales de mercado.
  • Tome en cuenta que una vez la ejecución de hipoteca (foreclosure) ocurre la mayoría de éstos consejos no aplican; llegada esa etapa nuestra recomendación es que se ponga en contacto con un profesional del derecho experto en ésta materia.

Cómo redactar un contrato de éste tipo de manera exitosa

  • Plazo para el cierre: 30 días hábiles a partir del momento que los acreedores aprueban y colocan la última firma.
  • El vendedor selecciona el lugar, la compañía de cierre y paga por esos honorarios.
  • Cláusulas contenidas en un documento de ¨Short Sale” adjunto a el usual contrato de bienes raíces:
    • Hasta 90 días hábiles para que el banco apruebe.
    • Los plazos y otras obligaciones del comprador comienzan a correr a partir del momento que el comprador recibe los documentos por escrito.
    • Se aceptarán segundos y terceros contratos de compraventa de manera de estar preparados en la eventualidad que el negocio original no proceda: en nuestra experiencia, es recomendable recibir éstas ofertas más no presentarlas al acreedor ya que se crea un círculo vicioso en el cual el banco jamás toma una decisión ya que está a la espera de una próxima, mejor oferta que quizás nunca llegará.
  • Realize las inpecciones de la propiedad antes, previo a preparar la oferta.
  • El contrato no debe ser traspasable ni asignable.
  • No realize transacciones de éste tipo con familiares inmediatos.
  • Aléjese de ¨inversionistas” creativos quienes sólo están interesados en revender rápidamente la propiedad.

Negociando la aprobación con el banco

  • Fijar las expectativas a un mínimo de 90 días para una respuesta.
  • ¿Qué hay que probar?
    • Que la oferta es válida y el contrato es razonable.
    • La situación financiera del deudor.
  • Documentación y soportes completos.
  • Segundas hipotecas y líneas de crédito.
  • Asociaciones de condominio y Juntas de Vecinos: aunque la ley otorga al condominio hasta un año de cuotas atrasadas hay aquellas situaciones en la que una asociación obstruccionista insiste en recuperar varios años de cuotas; ésto puede ocasionar que se derrumbe todo el negocio.
  • Otros aspectos que el banco considera:
    • Comisiones de los Realtors.
    • Monto del balance de todas las deudas acumuladas.
    • 1099: para efectos de impuestos, la deuda no es totalmente perdonada, la porción de dinero no satisfecha por el contrato puede ser tratada como ingreso por el IRS así que usted podría tener que pagar impuestos.

¿Cuándo puedo esperar cerrar este negocio?

  • De 30 a 45 días luego de la aprobación del contrato.
  • Una vez obtenidas todas las firmas, olvídese de solicitar créditos o consideraciones para reparaciones o reemplazo de electrodomésticos faltantes.
  • Es posible obtener extensiones razonables de la fecha de cierre.
  • Todos los entes envueltos en la transacción firmarán un documento indicando que no son familiares inmediatos.

¿Qué probabilidades hay de que mi contrato sea aceptado por el banco?

En el caso de que usted -inteligentemente- se ponga en las manos de los expertos de Dearr-Perdigon las expectivas están basadas alrededor de el precio comparado con la deuda como sigue:

  • 65% de la deuda, un 80% es el chance de que la transacción sea exitosa.
  • 50% a 64%: un 50%.
  • 35% a 49%: 30%.
  • Inferior al 35%: 15%.

Para una lista más extensa de profesionales en el estado de Florida puede ir aquí.