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Alquileres
Inversionistas: 3 Fourplexes desde North Bay Village hasta La ¨Playa¨
Ésta gráfica ilustra lo más resaltante en nuestra comunicación con un inversionista inmobiliario deseoso de conseguir unidades residenciales en una zona que no fuera, alguien diría, experimental, con un mercado hipotecario comprobado.
Además de la ubicación en Miami Beach, como dicen los americanos: ¨Location, location, location¨debería tener cierto estilo y personalidad todo dentro de un presupuesto que esté alrededor de la figura de un millón de dólares. El monto dependerá de las posibilidades de financiamiento y de el monto estimado en reparaciones o algunos otros arreglos deseados que se ejecutarían al corto plazo de haberse efectuada la adquisición del inmueble.
Nota curiosa: Los inversionistas de propiedades en alquiler más contentos que conocemos tienen una característica en común: independientemente del rango de precios de renta que manejen en su portafolio, todos ellos y ellas ordenan cambian los aires acondicionados y los techos antes de que, como dicen en Miami y para horror del resto del mundo de habla hispana: ¨antes de que se rompan.¨
Las correspondientes propiedades, de las cuales ninguna posee piscina, son:
MLS A1728028, un Fourplex de 4.838 pies cuadrados del año 1930 y terreno de 50 pies por 140 pies. $ 1.350.000 . 937 MERIDIAN AV, Miami Beach. Estacionamientos: 5.
A1717917, Fourplex de 3.005 pies. Año 1947 y terreno de 6250 pies. $ 799.000 1770 NORMANDY DR, Miami Beach.
A A1731542. 3.409 pies cuadrados. Año 1948. $ 593.600. 1037 79 ST, Miami Beach.
Escríbanos para más detalles sobre las propiedades: [email protected].
Si lo que busca es oficinas, puede empezar a darse una idea de los precios de los espacios clase A y B.
Buenas noticias inmobiliarias: ¡hemos rentado el MLS A1671137 en 35 días!
Más al final del artículo…
2920 Catalina – Sala y pisos pulidos
Nuevo y escaso alquiler en Coconut Grove
Esta propiedad forma parte del portafolio de inversión de uno de nuestros clientes y ha sido remodelada, los pisos pulidos, pintada y más antes de ofrecerla en alquiler. Alarma y reja automática. Por fuera, fácil de mantener.
Con el mismo nivel de atención al detalle y sofisticación, los propietarios nos han encargado la misión de presentar al mercado inmobiliario internacional a fin de hacer contacto con una persona o familia que desee residir elegantemente por la razonable cifra de $3,100 mensuales.
Se le dará mucho peso a las referencias financieras y crediticias.
2920 Catalina St. MLS A1671137:
Bueno, hablemos de la villa: es un townhouse construído en al año 2005 de tres habitaciones y dos baños y “medio”. 1.900 pies cuadrados de construcción, garaje y cuarto de lavado. Ubicada en una calle ciega (sin salida). Mediante asesoramiento profesional se han instalado recientemente los recubrimientos de ventanas de manufactura Hunter Douglas original y se han pulido los pisos de mármol en la planta baja. Las escaleras -lijada en su totalidad y vuelta a pulir- y las habitaciones tienen pisos de madera. Las tres habitaciones, dos de ellas con balcón, están arriba al igual que el cuarto de lavado y un pequeño closet adicional. Múltiples horas de pintores fueron invertidas a fin de asegurar una presencia apropiada de arriba a abajo, literalmente hablando desde el nicho decorativo que recede en el techo de la sala hasta cada una de las esquinitas en los diferentes espacios. La cocina tiene topes de granito y los electrodomesticos son de acero inoxidable.
En la parte exterior el criterio ha sido bajo manteniento con una presencia agradable. Esto se manifiesta en la no construcción de una piscina favoreciendo la posibilidad de tener un pequeño jardín con pasto y una bonita entrada peatonal siendo todas las áreas exteriores sumamente fáciles de limpiar.
Para más información: [email protected]
Actualización: Ya hay nada así por debajo de tres mil dólares…
¡Luego de unas 5 ofertas por escrito, 15 verbales y 50 visitas -previa cita- nuestro listado MLS A1671137 se ha rentado en 35 días!
A un monto extraordinariamente cercano al precio de lista se ha alquilado 2920 Catalina St. en Coconut Grove.
$3,050 fue el monto base negociado. Al igual que en la mayoría de las transaciones inmobiliarias consideraciones de parte y parte aplican. Más en alquileres y rentas aquí.
¡Feliz Fiesta de Las Luces- – Hanukkah!
Màs “Short Sales” en el 2012
Image via Wikipedia
Gùstele a quièn le guste, todos tendremos que poner nuestro grano de arena para continuar realizando operaciones inmobiliarias de compraventa en èste nuevo estilo de hacer negocios.
“Short Sales”: La Asociaciòn de Realtors de la Florida ha resaltado, en uno de sus periòdicas entregas, el còmo no sòlamente se han incrementado las ventas de inventario a punto de ser reposeìdo, pero que generalmente se encuentra en una especie de limbo legal llamada “Short Sale” en la cual los dueños de propiedades de modalidad residencial quienes incluso, usualmente se encuentran habitando en ella deben màs $ al (los) banco(s) en hipoteca (mortgage) que la suma de los $ por los cuales se podrìa vender la propiedad hoy, en un tiempo razonable.
A nivel de los Estados Unidos, en el año 2011, las “Ventas Cortas” o “Bajo el Agua” (“Under Water Mortgages”) aumentaron en 26.000 ocurrencias, por el contrario, los cierres de ventas de propiedades reposeìdas y fìsicamente en tenencia del banco (Foreclosures, REO), decayeron 255.000 unidades.
Los bancos prefieron un Short Sale a pasar por el proceso de un foreclosure: Algunos hablan de que la factura legal y daños a la propiedad, entre otros, resultan en costo promedio de unos $64.000 para el banco antes de que ni siquiera pueda tener la propiedad en el mercado de bienes raìces. Los vecindarios, los gobiernos municipales y el paìs en general, se benefician cada dìa que pasa con cada casa, apartamento, townhouse o local comercial de la pequeña empresa que no estè desocupado y por ende deteriorado, sin una familie que lo disfrute y como una invitaciòn al crimen…
¿Desea vender su propiedad? La venta de su hogar en èstas condiciones, su principal residencia, no escapará de una cierta dosis de angustia, pero tenga la seguridad de que que su vida serà màs fàcil si toma las riendas del asunto, llàmenos yà al 786-264-2344 y juntos daremos los primeros pasos en lograr una satisfactoria negociaciòn con el banco. Losbufetes de abogados con quienes trabajamos han resuelto cientos de èstos casos a lo largo de la costa este de la Florida.
La piraterìa continuarà en Craigslist
Por si no lo conoce, “Craigslist” es un mercado de las pulgas online.
Es muy popular en el alquiler o renta de casas en Miami.
Como deberìa suceder en todo digno mercado persa, el espectro es muy amplio en cuanto a los personajes presentes se refiere. Al mismo tiempo, cuando salen bien, las cosas suceden en una velocidad vertiginosa….
El equipo de Casa en Miami ha tenido resultados mixtos en el mercadeo de propiedades inmuebles en Florida. Son muchas las experiencias e historias que compartir – crèanos, busque en Google “Craigslist Miami” y allì estaremos como punto de referencia en una posiciòn privilegiada…
Uno de cada cinco de nuestros huèspedes en el blog, de acuerdo a el analizador de tràfico oficial Google Analytics, estaba a la bùsqueda de informaciòn referente al rudimentario, pero efectivo, sistema de clasificados; desde otra mediciòn, nos damos cuenta que dos de cada cinco de nuestros visitantes han arribado a travès de enlaces contenidos en unos especiales panfletos electrònicos que creamos en casa y distribuìmos en diversas plataformas web. Es decir, para cada propiedad en la cual nos han confiado su mercadeo y venta, creamos una pàgina web que constituye el faro, el destino y guìa de navegaciòn y mediciòn de los diversos canales de mercadeo. En èste caso, ademàs, nuestro sistema ofrece una experiencia un poco màs blindada en èste submundo de Miami Craigslist.
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Nosotros lidiamos con las llamadas de Craigslist….. ¡para que usted no tenga que hacerlo!
En cápsulas: Lo que usted necesita saber acerca de comprar propiedades en Florida.
Así nos hizo prometer una buena amiga y clienta cuando nos hace una formal presentación de unos a su vez clientes en su institución financiera internacional y quienes le habían demostrado interés en adquirir algunos activos inmobiliarios en Miami y le solicitaron asistencia profesional inmobiliaria en Florida.
El asunto está en que aparentemente éstos inversionistas, provenientes del cono sur, han sido infructuosos en su búsqueda de respuestas directas y concretas a temas que tienen impacto directo en la compra y tenencia de propiedades en ésta privilegiada área.
En éste caso en particular – sin revelar mucho ya que ésta es una antigua estrategia – el objetivo es adquirir y conservar como portafolio a largo plazo, departamentos en Miami que tengan cierta cercanía a cuerpos grandes de agua y cuya tasa de ocupación típica sea lo más elevada posible. Gracias a Dios, en el sureste de la Florida existen cientos de
edificios y complejos habitacionales con ésas características.
Una vez hecha las presentaciones de rigor y hablado de que maravilloso es el clima en Miami en el mes de Noviembre, caímos en el tema inmobiliario…
¡Tiene que poner eso en el blog!
Lo siguiente es una versión bastante cercana a lo hablado y es lo que, una vez terminado hablar, nos han hecho prometer que publicaríamos; un intento, una respuesta no tan casual de describir cómo comprar su casa en Miami, en cinco minutos:
Pregunta:
” Alvaro, estamos pensando en comprar departamentos en Miami … . Nuestra especialidad son proyectos de ingeniería electrónica así que te pedimos asesoramiento en precios, posibilidad de alquilar cuando no lo usamos, costos de mantenimiento, impuestos, etc “
Respuesta:
” Gracias por contactarme y será un honor prestarle nuestros servicios.
Se le presentarán diferentes escenarios cuando usted actúa en calidad de inversionista: algunas asociaciones de condominio aplican diferentes reglas a dueños residentes y a los ausentes (y sus inquilinos), éstas restricciones aplican generalmente a mascotas, estacionamiento, marinas y por último, la frecuencia con la cual se puede alquilar una propiedad (desde cada tres días hasta sólo una vez al año).
Otra variante es aquella en la que el edificio maneja la propiedad por usted y se comparten las ganancias – generalmente los dueños usan el departamento algunas semanas del año ó por un tiempo igual a la vigencia de una visa de tusista y con el ingreso del resto del año pagan los gastos quedando con un balance cerca de lo neutral. Las cuotas de condominio suelen ser altísimas y las habitacionas pequeñas ya que es un copncepto de hotel ó condo-hotel.
Algunos números: en nuestro blog (http://CasaenMiamiOnline.com) recientemente publiqué un artículo que demuestra la relación (factor) entre el precio de adquisición de una propiedad y su eventual ingreso por concepto de renta mensual. En cuanto identifiquemos una propiedad u edificio a considerar construímos un modelito en Excel que pinte el flujo de caja. En el ejemplo del artículo, las casas en una urbanización en particular de Miami (Key Biscayne) se rentan por un precio mensual correspondiente al 0.53% de lo que cuesta comprarlas -extrapole a su propio riesgo…
Los costos de mantenimiento: varían muchísimo en los edificios viejos y es más o menos común conseguir que en los nuevos, digamos edificios construídos después del año 2000, cobren 65 centavos de dólar por cada pie cuadrado (¡Si se les hubiera ocurrido hacer la conversión de pies a metros cuadrados un simple 10!), es decir, por cada 1000 pies, $650 la cuota mensual sin incluir impuestos pero cubre el seguro. Los apartamentos viejos suelen ser más económicos por unidad de superficie pero pueden haber cuotas especiales para reparaciones.
En cuanto tenga una oportunidad por favor escríbame con el perfil de la propiedad -comercial ó residencial- ó de la zona que tenga en mente o un ejemplo de algo que le gustó pero que no necesariamente se encuentre actualmente a la venta; con mucho gusto prepararé un informe personalizado de la zona o edificio y de los costos actuales y niveles de inventario. Claro que gustos personales son importantes para aquellos días en los que viva la propiedad, fácilmente podemos introducir éstos como elementos del criterio de búsqueda.
Los impuestos: Cuando se efectúa una compraventa se recalculan los impuestos dejando irrelevante lo que los actuales dueños han venido pagando, no caiga en esa trampa que le digan que una propiedad paga poco en impuestos. El condado tiene una calculadora en línea que le permite anticipar con exactitud cuánto serán los nuevos impuestos : http://www.co.miami-dade.fl.us/pa/tax_estimator/TaxEstimator.asp . Existe un coeficiente llamado “millage” que varía de ciudad a ciudad y es la segunda parte en el cálculo de sus impuestos, la primera es la base impositiva ó el teórico valor de mercado que ellos le asignen a su propiedad. No existe relación entre los valores estimados por el gobierno y los precios de compraventa. En Miami, piense en algo entre 0.55 y 0.75 por ciento del valor asignado para calcular sus impuestos: un apartamento de $100,000 pagaría entre $5,500 y $7,500 de impuestos anualmente.
En Florida, a nivel estadal, los impuestos a la propiedad son altos pero no pagamos impuestos sobre el ingreso, sólo aquel que se reporta al gobierno federal.
A la hora de rotar el portafolio, debe tomar en cuenta que las comisiones de los corredores inmobiliarios son generalmente cobradas al vendedor de la propiedad. En otras palabras, nuestros servicios de asistencia como Realtors son gratis para los compradores de la propiedades. Desde el otro punto de vista, somos los Realtors individuales y en menor parte las empresas, quienes absorbemos el flujo de caja directamente relacionado al mercadeo y publicidad de sus propiedades; si no se vende, no cobramos. Generalmente y dependiendo de la propiedad se otorgan de unos seis meses a un año como período de protección para que el agente logre conseguir un comprador calificado.
Le recomiendo altamente consultar un contador colegiado en Florida que le asesore en formar una corporación siendo ésta quien adquiera la propiedad. Quisiera que además de conseguirle algo que le guste, logre minimizar sus riesgos y viendo más allá, pague los mínimos impuestos sobre la ganancia a la hora de vender la propiedad. Mucho se puede corregir antes de que suceda si adquiere el inmueble bajo la correcta figura jurídica. Una Ley llamada FIRPTA aplica a los inversionistas extranjeros: cuando usted venda una propiedad, le podrían retener el 10% del total bruto de la venta hasta que usted declare y pague ésos impuestos (he visto gente cerca de llorar cuando se enteran de ésto 48 horas antes de la venta) arruinando cualquier cálculo de flujo de caja; ésto no sucede si teman las previsiones del caso. También está el tema de cómo se trata contablemente el ingreso por concepto de alquiler en su declaración o la de la empresa recién formada…
Un senador de Nueva York acaba de proponer una legislación que otorgaría visa a aquellos compradores con un perfil semejante al suyo: más aquí. Crucemos los dedos…
Es difícil generalizar, espero continuar respondiendo sus inquietudes de la mejor manera posible aún con una historia llena de huecos,
¿Cuándo vuelven a Miami? ”
Para contactar asistencia profesional inmobiliaria en Miami llame ya al 786-264-2344 ó escriba a [email protected] …
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Medio por ciento del precio de compra por un mes de alquiler:
Este es un excelente ejemplo de las preguntas difíciles que nos hacen a los agentes inmobiliarios profesionales en el estado de la Florida: Si compro la propiedad X, ¿Por cuánto la puedo alquilar?
Hemos indagado en el MLS (Multiple Listing System) cómo es la relación que existe entre el precio que alguien está dispuesto a pagar por una vivienda de inversión en la Ciudad de Key Biscayne en el Condado Miami-Dade y el monto de alquiler que los futuros inquilinos estarían dispuestos a pagar por ella.
Tras separar los alquileres cerrados en la isla en el último año decantamos aquellos cuyos títulos de propiedad tienen una longevidad menor a 365 días de ser emitidos para luego comparar el precio de venta con el monto de alquiler finalmente negociado para cada unidad.
Las casas en Key Biscayne, como verán a continuación, se alquilan por una cifra mensual correspondiente al cero punto cincuenta y tres por ciento del valor, demorándose un plazo promedio de 22 días en tener un contrato firme. Es importante destacar que todos éstos siete ejemplos a analizar resultaron ser lotes secos.
Es decir, si tiene pensado adquirir una casa de un millón de dólares en Key Biscayne y que no esté en el agua estime alquilarla en $5.300 dólares mensuales en 22 días.
Casas en Key Biscayne - Proyección de ingreso casas de alquiler
Propiedades a la venta en Key Biscayne
Propiedades frente al agua en Key Biscayne
Escríbanos al correo [email protected] para obtener un reporte personalizado con los valores actuales del mercado inmobiliario en su vecindario.
Clicks de usuarios en la sección de Bienes Raices en alquiler Craigslist Miami º Agosto 2011
Las viviendas en alquiler más apetecidas en los clasificados Craigslist
Sin duda que los alquileres más buscados en Craigslist en el sur de la Florida son aquellos que ofrecen varias habitaciones y todo por debajo de los dos mil dólares de arrendamiento mensual. Aunque ésto no constituye ninguna sorpresa si nos confirma la presión económica que aún siente la mayoría de los residentes de Florida reflejada en la gran voracidad con la que se siguen los clasificados en éste famoso grupo de portales organizado por ciudades.
Éstos son los ganadores:
i) Se alquilan con toda seguridad:
Viviendas de cualquier estilo con cuatro (4) habitaciones y un precio de $900 a $1.200 mensuales.
ii) Muchísimo interés:
Tres recámaras y un presupuesto de tan sólo seiscientos a novecientos dólares.
iii) La trifecta se completa con:
Propiedades con una habitación cerrada (es decir, no ¨estudios¨) que se consigan por $600,00.
Por dónde empezar al comprar mi propiedad de inversión en Miami
Si usted tiene en mente la posibilidad de adquirir una inversión inmobiliaria en el Estado de la Florida le recomendamos leer antes de comprar: estudie la demanda por número de habitaciones y rango de precio; adicionalmente podría proyectar mayor intensidad en el interés y una reducción en el tiempo que la propiedad permanecería vacante en caso de una rotación de inquilinos.
Con la información en la mano usted puede trazar su estrategia personal como dueño de un inmueble en Miami: podría ser cobrar la mayor cantidad posible pero hay quienes desean que la propiedad esté permanentemente ocupada y produciendo flujo de caja; aún más allá, una tercera prioridad: estando la vivienda a arrendar en cuestión ubicada en parte del terreno de la vivienda principal, hay una prioridad absoluta en la “calidad” del inquilino.
Para los propietarios de múltiples propiedades: ¿No sabe qué avisos publicar hoy? Quizás desee tomar éstos números en cuenta y concentrarse en aquellas unidades con la mayor audiencia.
En Casa en Miami estamos obsesionados con el mercadeo de inmuebles, bien sea electrónicamente o en persona; si desea cerrar la venta de su propiedad en un plazo razonable y sin dejar dinero en la mesa, llámenos ya al 786-264-2344, atendemos todo el sureste de la Florida…
Clicks de usuarios en la sección de Bienes Raices en alquiler Craigslist Miami º Marzo + Abril 2011
Sólo un muestreo: Marzo y Abril 2011.
Un lector, nos ha solicitado actualizar las cifras del comportamiento de los usuarios de Craisglist.
Vamos por hoy a referirnos al área metropolitana de Miami y a los bienes raíces en arrendamiento ofrecidos allí.
Obviamente la información oficial de tráfico de usuarios en la famosa página web no está disponible así que en Casa en Miami Online punto com hemos creado unos 1.710 panfletos electrónicos de propiedades en alquiler, con texto, fotos y links a un brochure individual por propiedad en una página individual en nuestro sitio. De ésta manera, medimos cada vez que alguien ve un brochure por los clicks a esa página.
Como lo mejor se hace esperar, muy pronto (realmente, en cuestión de días) anunciaremos el lanzamiento y la adición a la pàgina de unos espectaculares formatos interactivos de presentación, basado en propiedades y en vecindarios. Éste es sólo uno de los vehículos de mercadeo que ponemos en circulación a la hora de vender o alquilar su propiedad residencial o comercial en Miami-Dade y Broward.
¿Para qué me sirve ésto?
Si usted es como muchos de nuestros clientes, entonces probablemente posee más de una propiedad en alquiler, esperamos que ésta gráfica le ayude a:
Antes de comprar: estudiar la demanda por número de habitaciones y rango de precio; adicionalmente podría proyectar una paridad entre mayor intensidad en el interés con una reducción en el tiempo que la propiedad permanecería vacante, en caso de una rotación de inquilinos, durante el período de mercadeo. Pájaro en mano: Su estrategia personal como dueño puede ser cobrar la mayor cantidad posible pero hay quienes desean que la propiedad esté permanente ocupada y produciendo flujo de caja; aún más allá, un par de nuestros clientes tiene una tercera prioridad: estando la vivienda en cuestión -una pequeña casa- ubicada en parte del terreno de la vivienda principal, hay una prioridad absoluta en la “calidad” del inquilino.
Para los propietarios: ¿No sabe qué avisos publicar hoy? Quizás desee tomar éstos números en cuenta y concentrarse en aquellas unidades con la mayor audiencia.
Casa en Miami - En Dadeland y Kendall hay muy buenos alquileres.
Lo más buscado en Craigslist Miami-Dade:
Primero:
i) Las viviendas de tres habitaciones cuyo precio de alquiler esté entre $901 y $1.200 dólares.
Seguido por:
ii) Cuatro recámaras por debajo de los mil quinientos dólares.
De tercero:
iii) Sólo dos cuartos, con un máximo de un mil dólares.
Éste artículo sobre el sitio Craigslist está relacionado a uno que publicamos hace dos meses; cualquier duda o crítica por favor escríbanos al [email protected]
.. Como siempre, estamos a la orden en el 786-264-2344 para una consulta inmobiliaria…
Casaen Miami Online
786-264-2344
