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Osama BIn Laden - FBI
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Mientras estamos revisando material para el artículo de hoy hemos decidido colgar los guantes – por unas horas. al menos- para darle paso a las noticias del momento.
Uno de los 10 fugitivos más buscados por el FBI ha mordido el polvo.
El Presidente Barack Obama está próximo a anunciar oficialmente que Osama Bin Laden ha sido dado de baja, aparentemente sucedió mientras se escondía en un bunker en Pakistán y su cuerpo está en posesión de las autoridades norteamericanas.
Ya que CNN y el New York Times lo han anunciado, nos sentimos suficientemente confiados de la fuente para compartirlo con ustedes. Una cosa curiosa en que éstos medios noticiosos reportan que el hecho ocurrió en Afghanistán mientras que Whitehouse.gov incluye a Pakistán como el sitio de la acción.
Ver para creer
Ahora cabe preguntarnos cómo reaccionarán los mercados ante éste evento, ¿mejorarán los índices inmobiliarios?
No deseamos ver el cadáver de éste individuo. Lo que queremos es ver reducido un número.
La respuesta a la interrogante de cómo se comportarán los mercados inmobiliarios en Florida, estárá, en el corto plazo, en nuestro numerito preferido: meses de inventario.
Cuando veamos que en zona a zona del sur de la Florida disminuyan los niveles de inventario, podremos decir que hemos dejado atrás no a una, sino a dos sombras que se ocultaban en el clóset y quienes, a unos más a otros menos, le quitaban el sueño a todos los que vivimos, trabajamos y tenemos familia en éste país.
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Otro MARS
¿Hay vida en MARTE?
Si usted conoce que MARS es la abreviación de un programa federal relacionado con las no tan famosas “Short Sales” entonces probablemente se haya visto envuelto, así sea de manera tangencial, en uno de estos procesos. MARS significa Mortgage Assistance Relief Service.
En Diciembre del año 2010 el gobierno central, a través de la Tesorería Nacional y la “Federal Trade Comission“, hizo más cambios a éste conjunto de reglas relacionadas a aquellas hipotecas que se encuentran en condición de “bajo el agua” o “short sales” o para decirlo de una manera más clara, el valor nominal de la hipoteca o suma de hipotecas es mayor a el dinero por el cual se vendería ese inmueble.
3 cosas que usted debería saber:
Si está dejando en manos de un tercero las negociaciones con el banco, éste deberá revelarle de manera explícita y consistentemente a través de todo su mercadeo el hecho de qué esté relacionado de alguna manera con el banco adeudado ó si ése tercero está actuando como representante del gobierno.
A la vez, éste tercero deberá proveerle de antemano con un estimado claro y fácil de entender conteniendo: los honorarios y los resultados esperados.
Cero dólares por adelantado: los proveedores de éstos tipos de servicios deberán, a partir de éstos cambios al reglamento, buscar la manera de reajustar su flujo de caja ya que no pueden cobrarle nada por adelantado.
En Casa en Miami entendemos y respetamos el hecho de que la complejidad legal y la carga emocional en éstas situaciones de “Short Sale” pueden ser abrumadoras; siéntase en libertad de comunicarse con nosotros al 786-264-2344 y con mucho gusto le sugeriremos un par de nombres de profesionales del derecho dedicados a ésta rama de la actividad jurídica.
Los 10 Mandamientos: nuevo reglamento sobre "foreclosures"
Los 10 Mandamientos: nuevo reglamento sobre "foreclosures"
No se pueden ejecutar hipotecas: Las autoridades federales han dictado nuevos reglamentos: Durante un proceso de arbritaje no se permitirá ejecución de hipotecas.
Con un 90% de participación de mercado, Freddie Mac y Fannie Mae tendrán que seguir las mismas normas y los mismos criterios de aprobación de préstamos a partir del final del año 2011. El objetivo es múltiple: abrir canales de comunicación con las familias afectadas, mantener ése contacto y proveer alivio al comnseguir soluciones.
Estos son algunos de los cambios:
Prohibido el “Dual Track” : éste era uno de ésos procedimientos abusivos, ineficientes y sinceramente, desde nuestro punto vista, hipócrita. Le llaman (ó llamaban) dual porque era en éstos casos que el funcionario del banco o institución financiera, simultáneamente procedía con la ejecución de una hipoteca y la consecuente reposesión, mientras se sentaba a negociar con los dueños de la propiedad, así dándoles a entender que lo único que estaba ocurriendo era el proceso de arbitraje. Sin pecar de dramáticos, las historias eran para llorar, imagínense tener un arbitraje andando, llegar a la casa el mismo día de una reunión y conseguir un aviso en la puerta indicando que el mismo banco, ¡venía cocinando un desalojo!
Prontitud: un representante del banco debe comunicarse con los propietarios tan pronto el préstamo se encuentre atrasado. Ambas partes deberán darle prioridad a conseguir la manera de que los deudores se pongan al día antes de abordar otros temas.
Formalidades: antes de tomar cualquier acción legal los bancos deben hacer una revisión “formal” de cada caso. Nos preguntamos qué implica una “revisión formal”.
Más dinero para el banco: a través de la figura de un bono por la rápida modificación de un préstamo. Son $1,600 si la hipoteca es modificada de alguna manera en menos de cuatro meses y si se demoran más de siete meses negociando el “estímulo” es de sólo $400. La otorgación de los bonos a los bancos por parte del gobierno aplicaría aún así el proceso de “foreclosure” esté andando.
Menos burocracia: ahora habrá menos formas que llenar. Se simplificará el proceso al haber una sóla planilla que llenar y ser ésta la misma que se usará en tos los productos financieros de Freddie Mac.
4.78%
Tasas: En 4.78% se ubicaron las tasas de interés para preéstamos hipotecarios a treinta años en Estados Unidos. Aún más (¿ó menos?), las tasas para financiamiento a un plazo de quince años llegaron al 4%, reporta Freddie Mac.
Garantías: ¿Ustedes se fijan en ellas? Seguramente habrá visto los panfletos de colores prometiendo una garantía sobre electrodomésticos y otros equipos como el de refrigeración. Ocasionalmente los vendedores ofrecen extender ésta garantía en la venta de la casa y uno se pregunta ¿Qué tanto cubren y cúanto cuesta éso? La gente de The Associated Press tiene un análisis muy interesante del tema.
¿Más cerca de un MLS COMERCIAL?
Hará menos de una semana que comentábamos en un artículo acerca de la notoria ausencia de una base de datos (Multiple Listing System) de propiedades comerciales en Florida.
Para nuestra gran sorpresa recibimos un email hoy informándonos de la intención de compra del portal Loopnet por parte del más tradicional sitio CoStar.
CoStar Group Inc. estaría adquiriendo el sitio web con mayor tráfico en lo que respecta a propiedades comerciales e industriales. Es tan grande, que hay más de dos millones de “listings” en Loopnet.
Se habla de un monto de $860 millones de dólares para efectuar la fusión, además de un premium de 15% sobre las acciones, unos $16.50 por acción.
Esta movida creará una empresa con 160 mil suscriptores y ganancias brutas de $300 millones anuales.
CoStar y Loopnet se unen
¿Y qué nombre le pondrán?
Todavía nadie ha anunciado que sucederá con los elementos de marca e imagen, ¡los mantendremos informados!
Aquí está parte del memorandum del departamento de relaciones públicas de CoStar que nos ha llegado:
WASHINGTON, DC and SAN FRANCISCO, CA (April 27, 2011) – CoStar Group, Inc. (Nasdaq:CSGP), the leading commercial real estate information company announced today the signing of a definitive agreement to acquire LoopNet, Inc. (NASDAQ: LOOP), the leading online commercial real estate marketplace. Pursuant to the merger agreement, LoopNet shareholders will receive $16.50 in cash and 0.03702 shares of CoStar Group common stock for each share of LoopNet common stock, representing a total equity value of approximately $860 million and an enterprise value of $762 million. The boards of directors of both companies have unanimously approved the transaction which is expected to close by the end of 2011.
“CoStar revolutionized how the industry researches commercial real estate and LoopNet revolutionized the way the industry markets commercial real estate,” said Andrew C. Florance, President and Chief Executive Officer of CoStar. “We expect the combination of our companies to give the $11 trillion commercial real estate market the full benefit of the internet.”
Como sus agentes inmobiliarios de confianza, en Casa en Miami nos puede encontrar en el 786-264-2344
Case Shiller explicado
De qué se trata Case-Shiller
Se basa en la venta y la reventa de la misma propiedad a través del tiempo. Excluye las construcciones nuevas y generalmente lo que se publica es la versión de éste instrumento de medición que incluye veinte ciudades de los Estados Unidos.
La empresa Standard & Poor´s (dueña de la marca) mensualmente libera las cifras y de allí, cada quien es libre de interpretarlas a su manera. Lea la edición de Abril 2011.
Por el día de hoy, simplemente vamos a dibujar un bosquejo de lo que es el índice y en futuras ediciones compartiremos los números aplicados al submercado del sur de la Florida.
Básicamente, como lo indica la gráfica, la intención es medir el rendimiento de una inversión hipotecaria (palpable, no los fondos mutuales) a lo largo del tiempo. 1890 es el punto de partida y año de referencia, es decir, si incluímos el elemento inflación tendríamos que una casa que costó $100.000 dólares ajustados en el 1890 es el patrón 100; la misma casa – o una muy similar, que no sea nueva y sin arreglarle mucho- su habría vendido por $66.000 en el 1920 (índice 66) y por $199.000 en el 2006 (índice 199).
Los economistas e investigadores que lo desarrollaron fueron Karl Case, Robert Shiller y Allan Weiss.
Este índice es tan representativo del pulso del mercado que, basado en sus cifras, en la Bolsa de Valores de Chicago se pueden comprar opciones a futuro y otros instrumentos mercantiles.
¿De vuelta al 2003?
Vuelta al futuro
2003: Las cifras publicadas ésta semana de fin de Abril del 2011 nos muestran cómo los precios están volviendo a niveles del año 2003.
El nuevo índice es de 139,27.
Lo Malo
Dos cosas que -pecando de simplistas- llamamos malas son: una, de las diferentes variantes de cálculo del índice la que más se reporta en la prensa es aquella que representa la venta de propiedades en sólo veinte ciudades; como segundo tenemos el hecho de que no se incluyen el componente de valor inyectado en las propiedades completamente remodeladas.
Un tercer aspecto a tomar en cuenta y como lo explican en la página de Visualizing Economics es que el asunto de los precios indexados es cuestión de gusto.
Por ejemplo, como puede ver en la siguiente gráfica, la misma casita del ejercicio original comprada en 1890 comprada en ése entonces por, digamos, diez mil dólares en el año 1890 sostendría un avalúo del mismo monto en el 2010 en dólares reales pero si lo calculamos en dólares nominales entonces hablaríamos de unos $350.000; entonces cabría la pregunta: ¿A usted, como vendedor de una propiedad, cómo le conviene más sacar la cuenta? – una pista: los montos de los préstamos hipotecarios no son ajustados por inflación…
Valores hipotecarios en USA
Hasta la próxima y siéntase en libertad en contactarnos al 786-264-2344 para obtener un reporte -libre de costo- abordando los temas específicos de su vecindario en el sur de la Florida.
Fuentes: ritholtz.com; reporteinmobiliario.com; fhfa.gov; visualizingeconomics.com; designandgeography.com; wikipedia.org
Esta mañana y gracias a el patrocinio de Esslinger, Wooten & Maxwell Realtors, pudimos disfrutar una extraordinaria conversación con el consultor Mathew Ferrara vía Intranet WebTV.
Con un cierre ocurriendo simultáneamente y con clientes extranjeros de visita en la ciudad, nuestra capacidad de atención se vió ligeramente limitada, así que recopilamos sólo algunas de los excelentes “tips” para compartirlas con usted:
- Pew Research Center. Título original: “Home Sweet Home. Still”
Edades promedio:
- 30 : Adquiere su primer residencia.
- 39: Comprador de bienes raíces en Estados Unidos.
- 47: Vendedor de una propiedad.
Vocabulario:
- “Listing” – La reunión con dueños (vendedores) es una presentación. Una exposición de motivos por los cuales cierta empresa o agente está calificada para lograr un resultado satisfactorio en la transacción inmobiliaria planteada.
- “Buyers” – Se maneja como una conversación. A mayor claridad y calidad de información por parte de los compradores aumenta la eficacia y se reduce el esfuerzo. Menos tiempo perdido en Florida visitando propiedades que a usted probablemente no le gusten.
Fuentes de información inmobiliaria:
Ambos sitios tienen una subscripción gratis y su propia interpretación de las cifras:
- Pew Research Center
- Keeping Current Matters: KCMBlog
Fotografía y Video:
- Las video-cámaras marca ó tipo Flip están siendo descontinuadas.
- Kodak es lo nuevo y con sus bajos precios, lo mejor.
Sentimental:
- 81% de la población adulta en USA todavía cree que comprar una casa es la mejor inversión a largo plazo que uno puede hacer.
- Pew Research Center: ¿Qué piensa del valor de su propiedad?
E-mail no ha fallecido:
- No ha pasado a mejor vida el mercadeo a través de correo electrónico. A pesar de haber bajado su popularidad, continúa siendo parte de un portafolio de vehículos de mercadeo exitoso.
Facebook:
- ¿Quién necesita una página en FB? Respuesta: Cada empresa debe tener una lámina de información general y cada sucursal su propia página con información geolocalizada (perdón por la traducción).
Dos clases de blogeros
- Blogero inspirado: crea su propio contenido, no necesariamente de una manera consistente.
- Re-blogero: recopila, digiere y publica información proveída por su empresa, cámara de comercio, asociaciones, etc. Usualmente produce un flujo constante.
3 años: 86% piensa tardarán en recuperarse los precios inmobiliarios.
¿Usted podría decir dónde están los clientes?
- Muchos corredores de bienes raíces deberían dejar de buscar tanto lo que está frente a sus narices: 46% de los clientes de los Realtors son referidos por la familia del agente, otro 20% proviene de antiguos clientes. Con éste 66%, ¡No se sentirán solos!
¡Hasta la próxima!
@casaenmiami
Fachada de un edificio de oficinas y tiendas en Miami-Dade
Su Realtor comercial no se atrevería a contarle que…
Los agentes inmobiliarios que cubrimos los aspectos comerciales de los bienes raíces tenemos un secreto bien guardado: el MLS no es de ninguna utilidad.
Probablemente su Realtor no lo pondría en ésos términos ya que persiste, al menos en éstos ámbitos, la antigua creencia dual de que los agentes son dueños de la información y los clientes, pobrecitos, no saben lo que es mejor para ellos y hay que protegerlos de la información.
Si yo fuera jugador, les apostaría que cuando abra el primer museo de Internet, ésta será una de las primera exhibiciones, hasta nos podemos imaginar la leyenda: “Corredor de bienes raíces industriales cargando su portafolio bajo el brazo”.
La verdad se ve ejemplificada por el siguiente hecho: en el MLS (Multiple Listing System) solamente Realtors pueden ingresar data y tener acceso a la base de datos, en cambio, el sitio web con la mayor tajada de tráfico de Internet permite el acceso a todo aquel quien desee pagar la subscripción .
Este sitio se llama Loopnet y allí nos conseguirán como participantes o colaboradores más no en calidad de perros con múltiples cabezas cuidando las puertas que llevan a la información que usted necesita para tomar sus propias decisiones.
Al final, ¿dónde está la importancia? ¿cuáles son las prioridades? Cuando usted nos otorga la confianza de asistir en el proceso de compraventa de su propiedad hay una misión explícita de ubicar la propiedad o el comprador ideal en el menor tiempo posible y en términos favorables. Así, al mercadear su propiedad en Loopnet o al utilizar esa herramienta como sondeo del mercado, recibimos un flujo constante de llamadas y correos electrónicos de gente de diverso perfil: individuos, corporaciones u otros agentes; de nuevo, lo que importa es que Usted logre los objetivos que se ha trazado.
Algunos números comerciales: alquileres a largo plazo.
En cuanto a oficinas, el precio de lista promedio por pié cuadrado, por año, en Miami, se ubicó en $24.25 para una variación del 0.5% comparado al trimestre anterior y del -2.4% año a año.
A nivel del condado, el promedio se mantiene estable en unos $23.81.
Los centros comerciales y las tiendas de Miami vieron un incremento (0.4%) en la mediana de los precios que se piden para arriendar éste tipo de propiedades.
Con $23.41 al año se puede decir que por una parte, han subido levemente si lo comparamos con los últimos tres meses; por la otra, la comparación año a año da un resultado negativo del dos punto cinco por ciento.
Perplejos
Anécdota por dos: a manera de ejemplo y con sentido constructivo les contamos a continuación lo que nos ocurrió recientemente.
Los clientes, uno corporativo cuyas operaciones abarcan más de una docena de establecimientos industriales de tintorería y lavandería a escala comercial; el segundo una cadena de restaurantes de estilo asiático -no es comida china- con tendencias exóticas y tres restaurantes en operación en el estado de California. Ambos nos han encargado la responsabilidad de ubicar establecimientos para expandir sus operaciones y en el proceso de coordinar las citas -o visitas- en locales cuyos dueños están siendo representados por los agentes inmobilarios “Pedro” y “María” efectuamos una serie de llamadas telefónicas.
Así, más o menos, transcurrió una de las llamadas:
Alvaro: Buenos días Pedro, quisiera coordinar una visita en un par de días al local desocupado que tienes ofrecido en alquiler en Miracle Mile (Coral Gables).
“P.”: (sonido de ametralladora) ¿Quién es el cliente? ¿Cuánto es el máximo que puede pagar? ¿Puedes darme los datos ó decirle que se comunique directamente conmigo para hablarle de otras propiedades que yo tengo listadas pero no están publicadas?
Alvaro: Que bien que tengas otros locales semejantes en la misma área, ¿podríamos incluirlas en el tour para el cliente? asumiendo que los precios …
“P.”: (interrumpiendo) No me dijiste quién es el cliente, ¿qué tipo de negocio es?
Alvaro: es un restaurante asiático con tres locales actualmente en operación en California y si deseas puedes ver su página web en www….
“P.”: (interrumpiendo) ¿puedes esperar un momento? (sonido de fondo: “el pollo con ensalada césar y un té frío, por favor”) gracias, ¿ketchup?¿estás ahí? bueno, la verdad, en ésta zona yo no considero que haga falta otro restaurant asiático así que dales (sic) a tus clientes la dirección de mi página web personal y que ellos vean allí si hay algo que les convenga.
Alvaro: ¿Hay alguna otro agente en la empresa para la cual trabajas quien esté disponible para abrir éste local?
“P.“: No, yo manejo todo y mis asistentes están ocupados….
Alvaro: hasta luego…
Al final y luego de diversos correos electrónicos logramos obtener acceso y nuestros clientes lograron formarse una buena idea del inventario disponible en éste submercado.
¿Qué es diferente en Casa en Miami y EWM?
Cuando usted nos contrata, contrata un equipo sólido de mercadeo, la información de sus propiedades y negocios en alquiler y a la venta en Miami estará disponible a toda hora mediante un formato electrónico y a nivel humano tenemos agentes en nueve oficinas cubriendo los condados Dade, Broward y Monroe quienes tienen clara su misión de trabajo y sus proriedades enfocadas en presentarle a usted el mayor número y la mejor calidad de ofertas de compraventa características de un mercado abierto, donde haya una oferta y demanda sana.
Bola de cristal
La pegó en el 2004, ¿tendrá razón ahora?
Desde Argentina, Reporte Inmobiliario nos recuerda cómo Shawn Tully (erróneamente identificado como una mujer) predijo, como si fuera poseedor de una bola de cristal, el recalentamiento y la explosión del mercado inmobiliario del año 2006. En una reciente edición de Abril del 2011 el mismo periodista, también en la portada, titula un artículo algo así como “El retorno de los bienes raíces”.
Con la autoridad que le otorga haber sido tan acertado en su exposición de motivos de hace unos años no hay por qué poner en duda su criterio cuando propone que hoy, a mediados del año 2011, hemos definitivamente tocado fondo y el mercado muestra señales de recuperación.
Basado en ésta información, Reporte Inmobiliario denota la dirección inversa en la cual están moviéndose los mercados de Argentina y de Estados Unidos: el primero va hacia arriba y ha llegado al tope mientras el segundo ya hace un tiempo tocó fondo y va en subida.
¿Zamuros inteligentes?
Condo Vultures LLC, la empresa de investigación del mercado hipotecario basada en Bal Harbour, Florida, reporta en un artículo de World Property Channel cómo los compradores pagaron un adicional 14% por condominios en el área central de Miami conocida como “Downtown” comparado con los mismos tres meses del año pasado.
Ya que las cosas muy raramente son en blanco y negro, tenemos que informarles que simultáneamente a ésta leve subida de precios -colocando el pie cuadrado de construcción en $348- en lo que va del año, el número promedio de unidades vendidas cayó 54% ubicándose en unas 111 transacciones en el primer trimestre del 2011. Las cosas no parecen tan simple como las pinta el decir: “a mayor oferta, menos precios; menos oferta o inventario, suben los precios.
Un resultado orquestado por constructores, bancos, compradores mayoristas y otros ha permitido ésta subida en los precios por medida de superficie, ahora lo que queda en duda es su capacidad de permanencia en el tiempo. Veremos cuánto aguantan los vendedores antes de comenzar a bajar los precios a fin de agilizar los transacciones y liberarse de la pesada carga de 29 meses de inventario.
Gracias por leernos y estamos a la orden en el 786-264-2344 para asistir en el proceso inmobiliario de su hogar u oficina.
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